公募REITS市场面面观：扩募更进一步 关注分红交易|当前快讯

(资料图片)

2023 年3 月31 日，4 只公募REITs 扩募完成交易所审批，根据招募说明书等资料测算，预计扩募将带动REITs 分派收益率（基于当前REITs 市场价）的提升。近期，公募REITs 2022 年分红公告的陆续披露或带来博弈分红交易的短期机会，叠加此前市场接连回调创造了合适的点位，建议投资者关注有基本面支撑，同时分红规模较为可观的个券。

市场回顾：公募REITs 市场延续下跌，新券带动市场交投走高。上周，中证REITs（收盘）指数收于1032.24 点，周下跌0.74%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。2 只新能源REITs 上市首日表现不俗，其中中航京能REIT 录得12.37%的涨幅，中信建投国家电投REIT 录得1.94%的涨幅。

市场交投在2 只新能源REITs 上市交易的带动下走高，全周平均日度成交额和平均换手率均较前一周均值出现显著抬升。

政策梳理：多地落实REITs 常态化发行和保障房REITs 发行。2023 年3月29 日，深圳市住房和建设局发布《关于发行基础设施领域不动产投资信托基金（保障性租赁住房类）有关事项办理指引》，对保租房REIT 申报过程中，需要“申请发行保租房 REITs 涉及的发放保障性租赁住房项目认定书、变更保障性租赁住房项目认定书、出具无异议函、加快房源配租及其他需要住房建设部门协调推动的事项”提供指引，助力储备项目的顺利申报。此外，江西监管局也就落实REITs 常态化发行进行工作部署，从企业认知、项目示范、联动协作三方面推进REITs 发行。

项目储备跟踪：4 只公募REITs 扩募完成交易所审批，我国公募REITs扩募更进一步。2023 年3 月31 日，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT 和盐田港REIT 完成交易所审批环节。根据招募说明书（封卷稿）等资料计算2023 年预期的分派率水平，可以看到相较于原资产的分派率（基于当前REITs 市场价），扩募能够为4 只REITs带来0.1-0.6 个百分点的提升。展望未来REITs 市场的发展，存量REITs的原始权益人均有丰富的可扩募资产，均具备一定扩募能力，预计扩募将成为C-REITs 扩容的重要方式之一。此外，Pre-REITs 也有所更新，包括深业集团就Pre-REITs 项目进行法律服务单位的公开招标；中国人寿领航Pre-REITs 增值策略型基金完成签约。

公募REITs 策略思考：近期，公募REITs 年报披露了各只REITs 底层资产估值等增量信息，大部分特许经营权REITs 底层资产估值随时间而回落，产权REITs 的底层资产估值则变化不大。往后看，公募REITs 2022年分红公告的陆续披露或带来博弈分红交易的短期机会，叠加此前市场接连回调创造了合适的点位，建议投资者关注有基本面支撑，同时分红规模较为可观的个券。

风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

关键词：